根据新华社和人民日报的消息,国土资源部部长姜大明正式公布我国将开始探索农村 宅基地“三权分置”。大家都知道,此前国家实施承包地“三权分置”之后,是落实集体所有权,保障农民的承包权,放活经营权,因此打开承包地流转的口子。此次宅基地“三权分置”,姜大明表示,除了集体所有权不变,要保障宅基地农户的资格权,适度放活宅基地使用权。那么,这是不是意味着以后宅基地使用权可以合法买卖,城里人可以随意到农村买房了呢?
“放活”使用权,必然推动“宅基地流转”
2014年12月,我国正式确立农村承包地“三权分置”,拉开新一轮“土改”的序幕。承包地三权分置在保障农民承包权的前提下,“放活”经营权(即经营权可以流转出去)。确保流转、外租之后承包权还在农民手上,而工商资本可以“租用”经营权,在不改变农用地性质的前提下经营农民的土地。
三权分置和土地流转,有效解决农村劳动力流失后的土地闲置问题。农民可以进城打工之后外租 闲置的土地,收取租金;农村创业者可以通过土地流转集中土地,实现规模化、机械化。现在宅基地“三权分置”,资格权即相当于承包地的承包权,使用权相当于承包地的经营权,意味着宅基地使用权以后可以类似于承包地经营权一样流转。
并非所有人都有资格“买”宅基地
国土资源部虽然表态要“放活”宅基地的使用权,但加了个“适度”的前提。姜大明部长解释说,因为城里人到农村买宅基地的口子还是不能开,否则,会出现大量城里人到农村买地建别墅大院、私人会馆的情况,一旦开了这个口子,农民的利益难免受到侵犯。换句话说,以后宅基地所有权要在“合法范围之内”交易。
三权分置后,小产权房会“合法化”吗?
所谓“小产权房”,就是农民在集体土地(包括宅基地、集体企业用地等)上建的房子,这类房子由于价格低廉,受到市场欢迎。但因为没有正式的“产权”,不符合《土地管理法》,小产权房交易一直处于“灰色地带”。
宅基地三权分置后,宅基地上的小产权房会不会“合法化”呢?估计仍然是会按照“适度”的原则,部分合法化。国土资源部部长表示,我国农村宅基地也将实行“三权分置”。宅基地实行三权分置的总体发展方向为:允许农村宅基地进入市场,参与市场竞价。
农村宅基地“三权分置”解读
【农村宅基地三权分置】的三权:宅基地所有权、宅基地资格权、宅基地占有权。
宅基地所有权:农村宅基地的所有权不会发生变化,仍归国家、村集体所有。
宅基地资格权:现有宅基地确权证的户主享有宅基地市场操作的一切权利。
宅基地使用权:宅基地可以投入市场,供他人使用,转化为市场经济效益。
宅基地入市,是否可以进行买卖?市场到底有没有?
农村宅基地本身归国家所有,因此在所有权方面不存在纠纷和疑问。宅基地的入市买卖,卖的不是宅基地户主的《产权证》和产权关系变更,而是现有宅基地户主的该块宅基地使用年限。
城市房价高,国家实行“租购并举”,也就是说不买房子也可以租房过一辈子;那么既然是租的房子,自己想搬就能搬,尤其是在我国全面步入老龄化的阶段的当下,农村养老住有所居,很可能会成为一种趋势和潮流。这个市场的到来,也意味着中国市场经济的再一次转型升级,没有那么快,但是值得期待。宅基地入市的前提是农民拥有该块宅基地的产权证,所以土地确权有多重要,不言而喻。